Qui est responsable des fissures dans une maison ?

Introduction : Pourquoi les fissures posent-elles problème ?

Les fissures dans une maison sont parmi les désordres les plus redoutés par les propriétaires. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un immeuble en copropriété ou d’un bien immobilier destiné à la revente, elles soulèvent immédiatement la question de la solidité de l’ouvrage et de la responsabilité des différents acteurs de la construction.

Une fissure n’est pas seulement un problème esthétique : elle peut révéler des malfaçons, un défaut d’étanchéité ou encore un affaissement des fondations. Dans certains cas, ces désordres compromettent la solidité de la construction ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. On parle alors de véritables sinistres de nature à engager les garanties légales, comme la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement.

Lorsqu’elles apparaissent, les fissures peuvent entraîner :

• des infiltrations d’eau compromettant l’étanchéité des murs,

• des dommages immatériels (perte de jouissance du bien, inhabitable),

• une diminution de la valeur du bien immobilier lors d’une revente,

• des travaux de réparation coûteux, parfois pris en charge par les assurances.
  
  

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Les causes principales des fissures dans une maison

Fissures liées au sol

La cause la plus fréquente des fissures est liée à un problème de fondations ou à un mouvement de terrain. Un sol argileux sujet au retrait-gonflement, une absence d’étude de sol avant la construction, ou un affaissement localisé peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage. Ces désordres affectant les fondations sont considérés comme graves car ils relèvent de la garantie décennale.

Malfaçons et défauts de construction

Certaines fissures apparaissent à cause de malfaçons : béton mal dosé, défauts d’étanchéité, canalisations mal intégrées dans le gros œuvre, ou encore absence de joints de dilatation. Ces vices de construction engagent la responsabilité des constructeurs et sont souvent couverts par l’assurance décennale ou l’assurance dommages-ouvrage.

Travaux successifs et agrandissements

L’ajout d’un agrandissement ou de travaux de rénovation mal réalisés peut provoquer des fissures importantes. La jonction entre l’ouvrage neuf et l’ouvrage existant est une zone sensible. Dans ces cas, il peut être nécessaire de faire jouer les garanties prévues par le contrat de construction ou d’obtenir réparation via un expert indépendant.

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Qui est responsable avant et après la réception des travaux ?

La responsabilité varie selon que les fissures apparaissent avant ou après la réception de l’ouvrage.

• Avant la réception : c’est le constructeur ou le promoteur qui est responsable des désordres. Le maître d’ouvrage peut exiger la réparation des fissures constatées lors de la réception du chantier.

• Après réception : les fissures constatées relèvent des différentes garanties légales prévues par le Code civil et le Code des assurances.
  
  

Le maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier qui fait construire une maison ou d’un promoteur immobilier, a l’obligation de souscrire certaines assurances afin de protéger le bien immobilier et les acquéreurs successifs.

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Les garanties légales en cas de fissures

Image à insérer :
(Photo d’un contrat d’assurance construction signé – ALT : « Garanties légales pour couvrir les fissures d’une maison »)

Garantie de parfait achèvement

Durant l’année suivant la réception, le constructeur est tenu de réparer tous les désordres constatés, y compris les fissures. Cette garantie de parfait achèvement couvre les fissures apparentes.

Garantie biennale de bon fonctionnement

Elle s’applique aux éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (portes, volets, fenêtres). Les fissures structurelles ne sont pas concernées, mais cette garantie reste importante pour les dommages affectant les éléments annexes.

Garantie décennale

C’est la garantie la plus connue. Pendant dix ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des fissures compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est obligatoire et doit être couverte par une assurance responsabilité civile décennale.

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Le rôle des assurances dans la prise en charge des fissures

Pour obtenir réparation des dommages liés aux fissures, plusieurs assurances interviennent :

• Assurance dommages-ouvrage (DO) : obligatoire pour le maître d’ouvrage, elle permet d’être indemnisé rapidement sans attendre une décision de justice.
  
  

• Assurance décennale : souscrite par les constructeurs, elle garantit la prise en charge des fissures graves relevant de leur responsabilité.
  
  

• Responsabilité civile : elle couvre certains dommages mais reste limitée par rapport aux désordres structurels.
  
  

La souscription d’une assurance construction adaptée est une obligation légale. En cas de défaut, le maître d’ouvrage peut se retourner contre le constructeur.

👉 Consultez nos conseils pratiques dans la rubrique FAQ.

Comment déclarer un sinistre lié aux fissures ?

Lorsqu’un sinistre est constaté, la procédure est stricte :

1. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la compagnie d’assurance.

2. Fournir un descriptif précis des désordres et fissures constatés.

3. Respecter les délais de déclaration de sinistre.

4. Attendre la réception de la déclaration et l’intervention d’un expert mandaté par l’assureur.
   
   

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Les recours possibles pour le propriétaire

Le propriétaire dispose de plusieurs recours pour faire jouer les garanties :

• Action amiable : par le biais d’un expert indépendant qui constate les désordres.

• Action judiciaire : si l’assureur ou le constructeur refuse d’intervenir.

• Copropriété et maisons individuelles : des règles spécifiques s’appliquent selon la nature de l’ouvrage.
  
  

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Prévenir les fissures : quelles solutions ?

La meilleure façon de limiter les risques de fissures est la prévention, qui doit être envisagée dès le projet de construction et poursuivie pendant toute la durée de vie du bâtiment.

1. Étude de sol avant construction
   Avant même l’ouverture de chantier, une étude géotechnique permet de déterminer la nature du sol et d’adapter les fondations. Cette étape est cruciale pour éviter un affaissement ou des mouvements de terrain qui compromettent la solidité de l’ouvrage. Les fissures affectant les fondations sont généralement couvertes par la garantie décennale, mais il est préférable de les anticiper pour éviter un sinistre.
   
   

2. Suivi rigoureux des travaux
   Le maître d’ouvrage ou son représentant doit assurer la maîtrise d’ouvrage et veiller au respect des normes techniques. Le suivi de chantier inclut la vérification du gros œuvre, de l’étanchéité et des canalisations. Un contrôle régulier permet de constater immédiatement les malfaçons et de demander des corrections avant la réception des travaux.
   
   

3. Expertises régulières après construction
   Même après réception, des expertises techniques spécifiques peuvent être réalisées pour constater des désordres survenus au fil du temps. Ce suivi est particulièrement conseillé après de fortes sécheresses, qui accentuent les risques de fissures sur les maisons individuelles construites sur sols argileux.
   
   

4. Travaux de réparation adaptés
   En cas de fissures constatées, il est essentiel de réaliser les travaux nécessaires rapidement : injection de résine pour stabiliser les fondations, reprise en sous-œuvre, ou renforcement de l’étanchéité. Plus l’intervention est précoce, plus les réparations sont limitées et moins coûteuses.
   
   

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